6月16日，平安证券发布房地产行业点评。
事项：
国家统计局公布2023年1-5月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额4.6万亿元，同比下降7.2%；新开工4.0亿平米，同比降22.6%；竣工2.8亿平米，同比增长19.6%；商品房销售面积4.6亿平米，同比降0.9%；销售额5.0万亿元，同比增长8.4%；房企到位资金5.6万亿元，同比降6.6%。
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平安观点：
投资降幅扩大，拐点仍需等待。上年低基数背景下，5月单月地产投资1.0万亿，同比降10.5%，降幅较上月扩大3.2pct；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降2.5%、6.4%、28.9%、36.1%。尽管1-4月土地购置费同比增1.3%，但百城住宅类用地成交总价作为其强相关指标、2022年同比降27%、2023年前5月再降10%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-5月施工面积同比降6.2%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降6.6%，印证建安投资表现不佳，综上维持全年地产投资下滑7%判断。
新开工延续疲弱，不宜低估库存影响。5月单月新开工8,503万平米，同比降27.3%，降幅与上月接近。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为，新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了下半年新开工下行压力仍大。据中指院，5月63城商品住宅出清周期平均值达20个月，因此不宜低估库存对新开工的掣肘。
竣工延续改善，后续仍待政策发力。5月单月竣工4,148万平、同比增24.4%，前5月累计同比增长19.6%，表明随着保交楼专项资金落实到位，项目交付有序进行。据百年建筑网调研统计，1114个保交楼样本中，3月保交楼中已交付251个，占比23%；5月保交楼中已交付380个，占比34%。结合竣工端消费建材企业一季度业绩增长不明显、甚至部分公司有所下滑，判断各地项目资金或仍偏紧，后续依赖保交付政策继续落地，带动下半年竣工延续较快增长。
复苏或波折反复，高能级城市表现更好。上年低基数背景下，5月单月商品房销售面积、销售额同比增速分为-3.0%、6.8%，增速较上月下滑8.4pct、21.1pct。分区域看，5月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为4.1%、-12.1%、-7.6%、7.2%，增速均较上月出现不同程度下滑；分城市能级看，5月统计的50城新房日均成交套数同比增18.4%，增速远高于全国；前期需求透支叠加高能级城市楼市复苏或带来虹吸效应，5月50城中三四线城市成交增速年内首次转负。6月前14日50城销售同比增速回落至24%，市场成交进一步回落。以销定产模式下，6月房企推盘力度或不及往年同期，供给端亦或产生制约；同时需求端考虑经济恢复及居民信心修复需要时间、房价缺乏大幅上行基础，尤其三四线压力或较大，短期楼市复苏仍存波折，后续不排除进一步宽松政策出台，全年维持全国销售面积同比微增判断。
到位资金同比下滑，房贷利率或进一步下行。5月单月房企到位资金同比降7.4%，增速较上个月下降11.0pct。分类型看，5月定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增6.0%、25.4%、-13.4%，增速较上月分别降25bp、增2.0bp、降1.6bp。值得一提的是，定金及预收款、按揭贷款与居民中长期贷款在2021年之前走势相关性较强，但2022年以来居民中长期贷款明显低于前两者，或与居民提前还款有关。2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%,较上月微降1BP;二套主流房贷利率平均为4.91%,与上月持平。考虑15日MLF利率下调10BP，LPR有望同步下调，缓解居民端房贷压力。
投资建议：5月地产销售、投资继续走弱，开工延续疲软，复苏仍较波折，下半年政策进一步宽松仍值得期待。个股投资方面，行业弱复苏下，短期土储质量仍为房企估值核心，建议拥抱土储质量佳、增长确定性强、积极优化发展模式房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期情形；3）政策改善不及预期风险：目前部分城市房价有反弹趋势，若未来市场快速复苏，或存在政策端收紧风险。
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